Especialistas explicam como negociar um valor razoável, evitando a judicialização
Conhecido como a inflação do aluguel, o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), criado no final dos anos 1940, mede o movimento dos preços de forma geral. Por isso, ele é mais abrangente que outros índices do mercado.
Divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), é, por convenção, um indexador dos contratos de aluguel, tanto comerciais como residenciais. O acumulado de 12 meses do IGP-M para o mês de junho foi 35,75%, enquanto o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), usado como inflação oficial e calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), foi 8,35%.
Para especialistas em Direito Imobiliário, nesse momento o IPCA seria o índice mais indicado para a negociação dos reajustes. "Apesar de não existir nenhuma previsão legal, o índice mais comum utilizado pelo mercado imobiliário para reajuste de aluguel é o IGPM. No entanto, como se trata de uma convenção entre as partes, nada impede que seja pactuado outro indicador, a fim de garantir condições mais acessíveis de reajuste", pondera Julia Vieira de Castro Lins, sócia do escritório Albuquerque Melo e pós-graduada em Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil.
Há, inclusive, um projeto de lei do Deputado Vinicius Carvalho (REP-SP), propondo a alteração da Lei n° 8.245/91 para que se inclua um parágrafo no artigo 18, determinando que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país, que é o IPCA.
Na opinião de Marcio Nassif, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Natal & Manssur, a saída é a negociação. Salvo raríssimas exceções, tal medida vem sendo realizada com frequência, uma vez que o mercado, de forma geral, tem se mostrado bastante condizente com os desafios gerados pela pandemia. "O próprio locador se mostrou inseguro em perder bons contratos de longo prazo. Por isso, o caminho mais efetivo é a negociação, que vem sendo realizada em todos os tipos de locação: lajes corporativas, galpões, lojas e até mesmo em imóveis residenciais", explica. Nassif ainda lembra que é possível, e recomendado, que se formalize a mudança na forma de correção por meio de aditivos contratuais.
A negociação também deve ser feita com antecedência. "Principalmente nos casos dos contratos em que a renovação é automática e o reajuste é realizado sem a necessidade de comunicação ao inquilino", esclarece Julia Lins.
A judicialização deve ser a última alternativa. Primeiro porque há que ser respeitado o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, conforme estabelece o artigo 421 do Código Civil. Segundo porque em todo processo judicial, há desgastes e custos. "É preciso que o julgador seja extremamente criterioso, com foco tão somente na retomada pelo equilíbrio contratual, evitando-se também a fomentação de comportamentos oportunistas e uma judicialização exacerbada", alerta Julia.
Na visão de Marcio Nassif, as decisões judiciais têm levado em conta também o contexto da pandemia para delimitar direitos e obrigações.
Perfil das fontes:
Julia Vieira de Castro Lins é advogada graduada pela Faculdade Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC), e pós-graduanda em Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil pela Universidade Candido Mendes. Sócia do Albuquerque Melo Advogados
Marcio Nassif é advogado graduado pela FMU – Faculdades Metropolitanas Unidas e especialização em Direito Imobiliário pela FMU – Faculdades Metropolitanas Unidas. Sócio do Natal & Manssur.
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